Wer in Deutschland eine Immobilie erwirbt, kommt an ihr in der Regel nicht vorbei: der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung. Sie ist eine unscheinbare, aber entscheidende Voraussetzung, damit der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann.

Doch was genau steckt hinter diesem Dokument – und wann wird es benötigt?

Was ist eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung (§ 22 Grunderwerbsteuergesetz – GrEStG) ist eine Bestätigung des Finanzamts, dass der Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch aufgrund eines konkreten Rechtsvorgangs keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen.

Konkret heißt das, dass das Finanzamt die Grunderwerbsteuer geprüft und festgestellt hat, dass sie entweder

• bereits bezahlt,
• nicht zu zahlen (z. B. wegen einer Steuerbefreiung) oder
• gestundet worden ist.

Damit soll sichergestellt werden, dass der Staat seinen Steueranspruch aus dem Grundstücksgeschäft gesichert hat, bevor der Eigentumswechsel im Grundbuch vollzogen wird.

Wann braucht man die Bescheinigung – und wofür?

Ohne die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung darf das Grundbuchamt grundsätzlich keine Eigentumsumschreibung vornehmen (§ 22 Abs. 1 GrEStG).

Das bedeutet:

• Erwerberinnen und Erwerber einer Immobilie benötigen sie, damit sie als neue Eigentümerin oder neuer Eigentümer eingetragen werden können.
• Notarinnen und Notare dürfen die Eintragungsunterlagen erst an das Grundbuchamt weiterleiten, wenn die Bescheinigung vorliegt.

In der Praxis fordert das Finanzamt die Grunderwerbsteuer nach der Beurkundung des Kaufvertrags beim Erwerber an. Erst wenn die Steuer beglichen ist, erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung und sendet sie automatisch an den beurkundenden Notar – in vielen Bundesländern inzwischen elektronisch.

In Einzelfällen kann die Vorlage einer Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Grundbuchamt zur Eigentumsumschreibung entbehrlich sein, insbesondere, wenn eine Steuerbefreiung vorliegt, z.B. bei einer Veräußerung in gerader Linie.

Wer erteilt sie – und unter welchen Voraussetzungen?

Zuständig ist regelmäßig das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Die Voraussetzungen für die Erteilung sind in der Regel:

• Eingang der Grunderwerbsteuerzahlung oder
• Nachweis, dass eine Steuerbefreiung greift (z. B. Erwerb unter Ehegatten, Erbfall, Umwandlungsvorgänge nach dem Umwandlungssteuergesetz).

In Ausnahmefällen kann die Bescheinigung auch erteilt werden, wenn eine Stundung oder Sicherheitsleistung bewilligt wurde.

Was die Unbedenklichkeitsbescheinigung nicht ist

Die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung ist keine Bestätigung über die Eigentumsverhältnisse, keine Freistellung von anderen Steuern und auch keine Bescheinigung über die allgemeine steuerliche „Unbedenklichkeit“ einer Person oder eines Unternehmens.

Sie bezieht sich ausschließlich auf die Grunderwerbsteuer aus dem konkret bezeichneten Grundstücksgeschäft.

Oft wird sie verwechselt mit:

• Unbedenklichkeitsbescheinigungen nach der Abgabenordnung (§ 34 AO), die z. B. bei Gewerbeanmeldungen verlangt werden können, oder
• Bescheinigungen über steuerliche Zuverlässigkeit (z. B. bei öffentlichen Ausschreibungen).

Diese haben aber einen völlig anderen Zweck und Rechtsgrund.

Fazit

Die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung ist ein zentraler Baustein nahezu jeder Grundstückstransaktion. Sie schützt den Fiskus, schafft Rechtssicherheit für Erwerber und Veräußerer und ermöglicht den Abschluss des Eigentumswechsels.

Notarinnen und Notare überwachen den gesamten Ablauf und stellen sicher, dass die Eintragung im Grundbuch erst erfolgt, wenn das Finanzamt „grünes Licht“ gegeben hat.

Tipp aus der Praxis

Zahlen Sie die Grunderwerbsteuer zeitnah nach Erhalt des Steuerbescheids, um Verzögerungen bei der Eigentumsumschreibung zu vermeiden.

Wir als Notare behalten den Überblick über den Verfahrensstand und unterstützen Sie gerne bei Fragen zu Fristen, Zuständigkeiten und Ablauf.